gemini
https://intranet.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/portaria_135_2024.pdf
https://intranet.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/resolucao_1487_2022.pdf
Flats & Tokens Imobiliários
Transformando imóveis em ativos digitais de alta performance com a segurança da multipropriedade e a transparência da blockchain.
~23% a.a.
Rentabilidade Projetada
R$ 150 mil
Valor da Fração (Token)
100% Legal
Baseado na Lei 13.777/2018
O Projeto Piloto: Long Stay Bela Cintra
Nosso projeto inaugural aplica o modelo de tokenização em um ativo de alta demanda em São Paulo. O objetivo é fracionar a propriedade para democratizar o investimento e maximizar o retorno através de uma gestão profissional e tecnológica.
VALOR TOTAL DO IMÓVEL
R$ 600.000,00
TOKENS EMITIDOS
4 Frações
VALOR POR TOKEN
R$ 150.000,00
DIREITO DE USO/RENDA
6 Dias/Mês
Investimento em Qualidade Premium (10%)
5% em Reforma Física
Pintura, piso, colchão, sofá-cama, utensílios e enxoval para garantir o padrão mais elevado.
5% em Adequação Operacional
Kits individuais, armários exclusivos e chaves para uma gestão de multipropriedade eficiente.
Simulador de Rentabilidade
Selecione um cenário de ocupação para visualizar a projeção de renda e retorno do seu investimento. Os cálculos já consideram todas as despesas operacionais, impostos e fundos de reserva.
Estrutura de Renda Diária
Vantagens Estratégicas
Nosso modelo une o melhor do mercado imobiliário e da tecnologia para oferecer benefícios únicos a investidores e empresas.
📈 Rendimento Atrativo
Rentabilidade de até 1,79% a.m., superando com folga investimentos tradicionais.
🏨 Custo-Benefício Superior
Diária competitiva com hotéis 4 estrelas, mas com o diferencial de uma cozinha privativa.
⚡ Liquidez Digital
Revenda sua fração (token) de R$ 150 mil de forma rápida em mercado secundário, sem a burocracia do imóvel inteiro.
🛡️ Risco Fracionado
Sua exposição financeira é reduzida a apenas 25% do valor total do ativo.
🔗 Transparência Blockchain
Todas as transações, receitas e despesas são registradas de forma imutável e auditável.
🏢 Uso Corporativo
Empresas podem transformar o custo com hospedagem de executivos em um ativo rentável.
Seja uma das 10 Imobiliárias Pioneiras
Oferecemos um modelo de cofundação para 10 imobiliárias visionárias que desejam liderar a revolução da tokenização no Brasil, com benefícios exclusivos e participação direta nos resultados.
INVESTIMENTO
R$ 50.000,00
Parcelável em 10x
PARTICIPAÇÃO NA SPE
4%
Com assento no conselho
COMISSÃO DE VENDA
6% Integral
Sobre cada token vendido
PARTICIPAÇÃO NA RECEITA
20%
Da receita líquida da solução
Haverá um custo fixo mensal de R$ 5.000,00 por imobiliária para manutenção da plataforma, marketing centralizado e suporte.
Visão de Expansão Global
Após a validação do piloto no Brasil, nosso modelo escalável será levado para mercados internacionais estratégicos.
Taxa de Adesão Intl.
R$ 25.000,00
Comissão Padrão Intl.
4%
CHAT
Flats & Tokens Imobiliários
Plano de Negócios Executivo
Sumário Executivo
O projeto Flats & Tokens Imobiliários introduz um modelo inovador de tokenização de imóveis de multipropriedade, baseado na Lei nº 13.777/2018, com aplicação imediata em flats e imóveis ociosos.
O objetivo é transformar propriedades subutilizadas em ativos rentáveis, com frações digitalizadas (tokens), liquidez, transparência via blockchain e renda recorrente para investidores e imobiliárias.
O piloto será no Long Stay Bela Cintra (SP), com meta de consolidar a liderança em um mercado emergente, oferecendo rentabilidade média de 1,79% ao mês (≈ 23% ao ano) e um modelo de parceria altamente vantajoso para imobiliárias.
1. Estrutura Financeira e Rentabilidade
1.1 Estrutura Base
| Item | Valor | Observação |
|---|---|---|
| Preço total do imóvel | R$ 600.000,00 | Flat piloto no Bela Cintra |
| Tokens emitidos | 4 frações (tokens) | Multipropriedade legalizada |
| Valor de cada token | R$ 150.000,00 | R$ 600.000 ÷ 4 |
| Direito de uso/renda | 6 dias/mês (72 dias/ano) | Por token |
1.2 Cálculo da Renda Distribuível por Diária
| Item | Valor (R$) | Observação |
|---|---|---|
| Receita bruta diária | 780,00 | Valor médio de locação |
| Despesas por diária | (220,00) | Arrumação (120) + Material (30) + Gestão (50) + Tráfego Pago (20) |
| Receita líquida (pré-impostos) | 560,00 | 780 - 220 |
| Impostos (10%) | (56,00) | Tributação sobre receita líquida |
| Reserva / Imprevistos (10%) | (56,00) | Manutenção e vacância |
| Renda líquida distribuível | R$ 448,00 | Valor pago ao proprietário/token |
1.3 Rentabilidade Mensal Estimada
| Cenário | Renda Mensal (6 diárias) | Rentabilidade |
|---|---|---|
| Padrão (ocupação total) | R$ 2.688,00 | 1,79% a.m. |
| Realista (vacância 15%) | R$ 2.280,00 | 1,52% a.m. |
| Conservador (vacância 25%) | R$ 2.016,00 | 1,34% a.m. |
O retorno é duas vezes superior à poupança e oferece lastro físico e uso flexível.
1.4 Investimento Adicional de 10%
| Destinação | Percentual | Finalidade |
|---|---|---|
| Reforma física | 5% | Pintura, piso, colchão, sofá-cama, utensílios, enxoval |
| Adequação operacional | 5% | Kits individuais, armários exclusivos, enxoval e chaves |
O acréscimo de 10% assegura qualidade e padronização premium da unidade tokenizada.
2. Fundamentação Jurídica e Vantagens Competitivas
2.1 Base Legal
O modelo se fundamenta na Lei da Multipropriedade (Lei nº 13.777/2018), que permite a posse e uso de frações de tempo de um imóvel.
A tokenização atua como mecanismo digital de distribuição de rendimentos, negociação e governança, garantindo transparência e rastreabilidade por meio da blockchain.
2.2 Vantagens Estratégicas
| Vantagem | Descrição |
|---|---|
| Rendimento atrativo | Rentabilidade de até 1,79% a.m. |
| Custo-benefício superior | Diária R$ 780, menor que hotel 4⭐ (R$ 800) com cozinha inclusa |
| Liquidez digital | Revenda rápida de tokens (frações de R$ 150 mil) |
| Risco fracionado | Exposição reduzida a 25% do ativo |
| Transparência blockchain | Dados imutáveis e auditáveis |
| Uso corporativo | Empresas transformam hospedagem em investimento |
| Herança simplificada | Transferência digital do token sem inventário |
3. Modelo de Receita e Comissão
3.1 Estrutura de Comissão
| Destinação | Percentual | Descrição |
|---|---|---|
| Comissão da imobiliária | 6,00% | Integral — cobre lucro, despesas administrativas e operação comercial |
| Orçamento técnico adicional | — | (removido conforme ajuste) |
| Total da comissão | 6,00% | Mantido o custo bruto para o proprietário |
A comissão de 6% assegura engajamento total das imobiliárias e agilidade na captação de investidores.
4. Estratégia de Tokenização (O Diferencial Tecnológico)
| Benefício | Descrição |
|---|---|
| Propriedade fracionada legalizada | Frações (tokens) lastreadas em imóvel físico |
| Liquidez digital | Negociação no mercado secundário |
| Transparência blockchain | Controle de ocupação, receitas e despesas |
| Segurança jurídica | SPE de gestão conforme Lei 13.777/2018 |
| Uso empresarial | Empresas compram tokens para hospedagem corporativa |
5. Projeções e Indicadores (KPIs)
| Indicador | Meta | Prazo |
|---|---|---|
| Crescimento de contratos | +25% | 18 meses |
| Satisfação (NPS) | ≥ 80 | Contínuo |
| Custo de aquisição (CPA) | -15% | 1º ano |
| Receita líquida total | +10% a +15% | 2 anos |
| Retorno médio ao investidor | 1,5% a 1,8% a.m. | Contínuo |
6. Rede de Imobiliárias Pioneiras
O projeto piloto será conduzido por 10 imobiliárias operadoras, com investimento de R$ 50.000,00 cada (parcelável em 10 vezes).
Cada uma terá:
-
4% de participação na SPE do piloto;
-
Assento no Conselho Administrativo;
-
Comissão integral de 6% nas vendas de tokens;
-
Prioridade em novas tokenizações e franquias regionais.
Expansão Internacional
Após o piloto:
-
EUA (Flórida e Nova York)
-
Portugal, Argentina e Uruguai
Com taxa de adesão de R$ 25.000,00 e comissão padrão de 4%.
7. Condições Especiais das Imobiliárias Pioneiras
| Item | Valor / Percentual | Descrição |
|---|---|---|
| Participação na receita líquida | 20% | Percentual da receita líquida da solução destinado às 10 imobiliárias pioneiras (em cotas iguais) |
| Custo fixo mensal | R$ 5.000,00 / imobiliária | Taxa de manutenção, marketing e suporte da plataforma |
As pioneiras tornam-se cofundadoras da solução, com receita recorrente e direito de expansão exclusiva.
8. Conclusão
O projeto Flats & Tokens Imobiliários une solidez jurídica, inovação tecnológica e rentabilidade superior, criando uma nova categoria de investimento imobiliário digital.
Com base em multipropriedade, blockchain e rede imobiliária estruturada, o modelo é escalável, transparente e seguro, gerando ganhos contínuos para investidores e parceiros comerciais.
Resumo Final
| Elemento | Destaque |
|---|---|
| Valor do imóvel piloto | R$ 600.000,00 |
| Valor do token | R$ 150.000,00 |
| Rentabilidade média | 1,79% a.m. |
| Comissão da imobiliária | 6% integral |
| Nº de imobiliárias fundadoras | 10 |
| Participação especial | 20% da receita líquida |
| Custo mensal da solução | R$ 5.000 por imobiliária |
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
Flats & Tokens Imobiliários
Business Plan
Tokenização de Multipropriedade
(Piloto: Long Stay Bela Cintra - SP)
Este plano detalha a implementação de uma nova solução para o segmento da venda de flats long stay e imóveis de veraneio, que ficam ociosos. O objetivo é assumir a liderança neste mercado ainda vago, aumentar a captação de proprietários e investidores, fracionando ativos trazendo várias vantagens, para todos os players.
A viabilidade financeira do serviço premium para os pioneiros é garantida pela comissão de 6% para as imobiliárias e corretores, em uma plataforma com vagas limitada para os 10 primeiros sócios operadores. Após o período de implantação a comissão será de 3%.
1. Estrutura Financeira e Rentabilidade
O plano está baseado na divisão do imóvel em 4 frações (tokens), alinhando a Lei da Multipropriedade à tecnologia blockchain usando como piloto o Long Stay Bela Cintra que em agosto de 2025 tinha mais de 100 flats a venda.
A proposta básica é o investidor usar imóvel ou receber a receita de sua locação.
| Parâmetro Financeiro | Detalhe |
| Preço de Venda do Imóvel | R$ 600.000,00 |
| Tokens Emitidos | 4 frações (tokens) |
| Valor do Token | R$ 150.000,00 (R$ 600.000 / 4) |
| Direito de Uso/Renda por Token | 6 dias/mês (72 dias/ano) |
1.1. Cálculo da Renda Distribuível por Diária
| Item | Valor (R$) | Observação |
| Receita Bruta por Diária | 780,00 | Preço de venda médio por diária. |
| Despesas por Diária | (220,00) | Arrumadeira (120) + Material (30) + Gestão (50) + Tráfego Pago (20). |
| Receita Líquida (Pré-Impostos) | 560,00 | R$ 780,00 - R$ 220,00. |
| Impostos (10%) | (56,00) | Impostos incidentes sobre a receita líquida. |
| Imprevistos/Reserva (10%) | (56,00) | Reserva para manutenção pesada/vacância não programada. |
| Renda Distribuível Líquida | R$ 448,00 | Valor a ser pago ao proprietário do token. |
Cálculo da Renda Distribuível por Diária
| Item | Valor (R$) | Observação |
| Receita Bruta por Diária | 780,00 | Preço de venda médio por diária. |
| Despesas por Diária | (220,00) | Arrumadeira (120) + Material (30) + Gestão (50) + Tráfego Pago (20). |
| Receita Líquida (Pré-Impostos) | 560,00 | R$ 780,00 - R$ 220,00. |
| Impostos (10%) | (56,00) | Impostos incidentes sobre a receita líquida. |
| Imprevistos/Reserva (10%) | (56,00) | Reserva para manutenção pesada/vacância não programada. |
| Renda Distribuível Líquida | R$ 448,00 |
1.2. Rentabilidade e Uso
O proprietário do token de R$ 150.000 possui 6 diárias mensais (72 diárias anuais) para uso ou renda.
| Cenário | Renda Mensal Líquida (6 dias) | Rentabilidade Mensal |
| Receita Mensal (Renda) | R$ 448,00 $\times$ 6 dias = R$ 2.688,00 | R$ 2.688 / R$ 150.000 $\approx$ 1,79% a.m. |
| Estimativa do Usuário | Aproximadamente R$ 2.400,00 | Aproximadamente 1,6% a.m. |
A rentabilidade de 1,79% ao mês é o principal atrativo para o investidor.
Aqui não foi calculada o acréscimo de 10% sobre o valor do imóvel, sendo 5% para sua reforma e 5% para
2. Fundamentação Legal e Vantagens Competitivas
2.1. Sustentação Jurídica
O modelo se baseia na Lei da Multipropriedade (Lei nº 13.777/2018), que permite a propriedade de frações de tempo de um imóvel, conferindo segurança jurídica para o direito de uso dos 6 dias mensais. A tecnologia de tokenização atua como o veículo de distribuição de rendimentos e de negociação secundária das frações (tokens), simplificando a gestão e garantindo a transparência.
2.2. Vantagens do Produto (Argumentos de Venda)
| Vantagem Competitiva | Detalhe |
| Custo-Benefício na Hospedagem | O preço da diária do token (R$ 780) é comparável ao de hotéis 4 estrelas na região (base de R$ 800), mas o apartamento oferece uma pequena cozinha. Isso gera economia significativa para o hóspede/empresa que não precisa se alimentar diariamente em restaurantes. |
| 1) Rendimento Atrativo | Rentabilidade projetada de 1,79% ao mês, que é superior a 2x o rendimento atual da poupança. |
| 2) Aplicação Financeira Inovadora | Investimento em um ativo imobiliário físico de alta liquidez e segurança de lastro, fora do sistema bancário tradicional, utilizando a tecnologia blockchain. |
| 3) Custo Menor ao Usar | O proprietário tem acesso a 6 diárias mensais em um local premium pagando apenas as despesas operacionais (R$ 220/dia), um custo muito abaixo do R$ 780 de mercado. |
| 4) Ideal para Empresas | Empresas com colaboradores em viagem podem adquirir um ou mais tokens para reduzir drasticamente os custos de hospedagem em São Paulo, transformando um gasto operacional (hotel) em um ativo patrimonial (token imobiliário). |
Quais Outras Vantagens Existem?
Além das citadas, as principais vantagens deste produto tokenizado de multipropriedade são:
| Vantagem Adicional | Detalhe |
| 5) Liquidez na Venda de Fração | Vender um apartamento de R$ 600.000 é demorado. Vender um token de R$ 150.000,00 no mercado secundário (digital) é muito mais rápido, permitindo que o investidor saia do ativo sem vender o imóvel inteiro. |
| 6) Risco Mitigado | O risco é fracionado. Em vez de 100% de exposição, o investidor detém 25%. Além disso, a reserva de 10% para imprevistos e a gestão profissional (R$ 50/dia) protegem o investidor contra grandes despesas inesperadas. |
| 7) Transparência (Blockchain) | Todos os registros de diárias ocupadas, despesas e distribuição de renda (dividendos) são públicos e imutáveis na blockchain, eliminando a desconfiança comum em fundos imobiliários ou parcerias tradicionais. |
| 8) Herança Simplificada | A transferência do token (ativo digital) pode ser mais simples e rápida do que o processo de inventário e partilha de um imóvel físico em um regime de condomínio tradicional. |
3. Estratégia de Vendas e Distribuição
A comissão de 6% sobre o valor da venda dos tokens (R$ 36.000) para as imobiliárias é essencial para garantir a rápida captação de 4 investidores para os tokens de R$ 150.000,00
3. MODELO FINANCEIRO E SUSTENTABILIDADE (A Nova Comissão)
O principal ajuste do Plano de Negócios é a reengenharia da distribuição da Comissão Bruta de 6,00%, conforme solicitação.
3.1. Estrutura de Distribuição de Receita
| Destinação | Novo Percentual | Impacto |
| Comissão da Imobiliária (Líquida) | 3,50% | Receita retida para fins de lucro e despesas administrativas gerais. |
| Orçamento Dedicado da Solução | 2,50% | Orçamento segregado para inovação, qualidade e operações (sem impactar o lucro líquido base). |
| TOTAL | 6,00% | (Manutenção do Custo Bruto para o Proprietário) |
3.2. Detalhamento dos Custos Operacionais e da Solução (2,50%)
Estes custos são o investimento estratégico para sustentar a diferenciação do serviço, que começa com uma taxa de 10% sobre o valor do imóvel para sua recuperação / reforma, pintura, piso, colchão, sofá cama, utensilios cama, mesa, banho (kit 3 pessoas) x 4 proprietários, cada um com seu kit, com armário próprio com chave excluisiva.
| Item de Custo | Percentual | Aplicação / Finalidade Estratégica | Periodicidade |
| 1. Banco de Dados | 1,00% | Imagem, video do imóvel, inserção no portal | Mensal/Recorrente |
| 2. Gestão da Solução & Token | 1,00% | Inovação: Custos operacionais e de tecnologia, incluindo a estruturação e manutenção da infraestrutura de token. | Mensal/Recorrente |
| 3. Seguros | 1,00% | Risco Mitigado: Cobertura de seguro essencial para o imóvel e a operação. | Mensal/Recorrente |
| 4. Fundo de Imprevistos | 1,00% | Reserva: Para pequenas manutenções emergenciais não cobertas pelo seguro. | Mensal/Recorrente |
| 5. Marketing e Tráfego Pago | 1,00% | Captação: Criação de web page e investimento em Tráfego Pago para alta performance na ocupação. | Mensal/Recorrente |
| TOTAL | 5,00% | Orçamento Dedicado |
4. ESTRATÉGIA DE TOKENIZAÇÃO (O Diferencial Tecnológico)
A tecnologia de token será implementada com o custo de 0,50% da Solução.
| Vantagem da Tokenização | Descrição e Impacto no Proprietário/Investidor |
| Propriedade Fracionada (Lei 13.777/2018) | Permite dividir o imóvel em frações (tokens), atraindo investidores com capital menor. Ex: 4 frações de R$ 150.000,00 cada. |
| Liquidez na Venda de Fração | Vender um token no mercado secundário (digital) é mais rápido do que vender o imóvel inteiro. |
| Transparência (Blockchain) | Todos os registros de ocupação, despesas e distribuição de renda são públicos e imutáveis, aumentando a confiança do proprietário. |
| Risco e Herança Simplificada | O risco é mitigado (fracionado) e a transferência do ativo digital é mais simples que o inventário de um bem imóvel tradicional. |
| Foco Empresarial | Ideal para empresas que compram tokens para reduzir drasticamente o custo de hospedagem de colaboradores em São Paulo, transformando um custo operacional em um ativo patrimonial. |
5. PROJEÇÕES FINANCEIRAS E METAS (KPIs)
A rentabilidade do investimento de 2,5% será medida pelo crescimento da carteira.
| Indicador (KPI) | Descrição | Meta (2025-2027) |
| Crescimento de Novos Contratos | Aumento da captação de proprietários em função da Nova Solução. | Aumento de 25% no volume de contratos em 18 meses. |
| Satisfação do Proprietário (NPS) | Validação da qualidade do serviço (preparação 1,0% e seguro 0,5%). | NPS (Net Promoter Score) acima de 80. |
| Eficiência do Marketing (CPA) | Otimização do investimento de 0,25% em Tráfego Pago. | Redução do Custo por Aquisição (CPA) em 15% no primeiro ano. |
| Receita Líquida em Valor (Absoluto) | Provar que o crescimento do volume compensa a redução percentual. | Aumento de 10% a 15% no valor absoluto da Receita Líquida em 2 anos. |
6. RISCOS E MITIGAÇÃO
| Risco | Impacto | Estratégia de Mitigação |
| Excesso de Custo (1,0%) | O 1,0% inicial não cobre todos os custos de recuperação. | Estabelecer parcerias estratégicas com fornecedores para preços fixos e uso do Fundo de Imprevistos (0,25%) para emergências. |
| Insegurança Jurídica do Token | Ausência de regulação específica para o ativo tokenizado. | Alocação do custo de 0,50% para consultoria jurídica e tecnológica especializada em RWA. |
| Falta de Adoção | Proprietários e hóspedes não valorizam os novos diferenciais. | Forte comunicação de marketing, focada no ROI e na transparência do sistema blockchain. |